Die EU fordert die Infrastruktur. Ihre Versicherungspolice lehnt das Risiko möglicherweise ab. Das sind die Kosten, wenn man dazwischen festsitzt.

Wenn Sie Eigentümer oder Verwalter eines Gewerbe- oder Wohnimmobilienportfolios in Europa sind, haben Sie sich wahrscheinlich bereits mit der EPBD IV (Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden) auseinandergesetzt. Sie kennen die Fristen für Nullemissionsgebäude (ZEB). Sie kennen die Renovierungsziele für 2030.

Doch es gibt eine bestimmte Klausel in Artikel 14 („Infrastruktur für nachhaltige Mobilität“), die die meisten Asset Manager übersehen – und sie hat nichts mit Dämmung zu tun. Hier erfahren Sie, was die EPBD IV tatsächlich für das Parken und Laden von E-Bikes vorschreibt.

Die Mitgliedstaaten hatten bis Mai 2026 Zeit, die neuen Regeln in nationales Recht umzusetzen. Für Neubauten und größere Renovierungen schreibt Artikel 14 nun vor:

• Wohngebäude (mehr als 3 Pkw-Stellplätze): Mindestens zwei Fahrradstellplätze für jede Wohnung sowie Vorverkabelung und Schutzrohre im Parkbereich, damit Ladepunkte für E-Autos und E-Bikes später nachgerüstet werden können

• Nichtwohngebäude (mehr als 5 Pkw-Stellplätze): Fahrradstellplätze für mindestens 15 % der durchschnittlichen Nutzerkapazität des Gebäudes (oder 10 % der Gesamtkapazität), mit Platz für Lastenfahrräder und andere größere Modelle, plus Vorverkabelung und Schutzrohre im Parkbereich

Glauben Sie nicht, dass Sie auf der sicheren Seite sind, nur weil Sie nicht renovieren.

Bis zum 1. Januar 2027 gilt die Pflicht für Fahrradstellplätze auch für bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Pkw-Stellplätzen, unabhängig von Renovierungsplänen, zusammen mit einem Mindestmaß an E-Ladestationen oder Schutzrohrleitungen im Parkbereich. Wenn Sie ein gemischt genutztes oder gewerbliches Portfolio verwalten, ist die Option „auf die nächste Sanierung warten“ bereits vom Tisch.

Mehr Fahrradstellplätze bedeuten mehr E-Bikes in Ihrem Gebäude, und die Fahrer wollen dort laden, wo sie parken. Die Richtlinie bereitet die Parkbereiche bereits genau darauf vor. Angesichts dieser Nachfrage klingt die „schnelle Lösung“ einfach: „Ich installiere einfach ein paar Steckdosen im Fahrradraum.“

Tun Sie das nicht. Aber tun Sie auch nicht „nichts“.

Wenn Sie versuchen, das Ladeproblem mit der „billigen Lösung“ zu lösen, laufen Sie direkt in eine finanzielle Falle, die wir als „Compliance-Versicherungs-Dilemma“ bezeichnen.

Das Compliance-Versicherungs-Dilemma: Wenn jeder scheinbar traditionelle Weg zur Einhaltung von Vorschriften in einer Sackgasse aus Strafen, Brandrisiken oder untragbaren Kosten endet.

1. Die Kosten des Nichtstuns (Strafen nach EPBD IV)

Betrachten wir zunächst die direkten Kosten, wenn die Richtlinie ignoriert wird. Die EPBD IV verpflichtet die Mitgliedstaaten, Sanktionen festzulegen, die „wirksam, verhältnismäßig und abschreckend“ sind. 

Wie sich das auswirkt, hängt vom nationalen Recht ab, aber Eigentümer sollten mit einer Kombination aus folgenden Maßnahmen rechnen:

• Verwaltungsstrafen: Viele nationale Bauordnungen sehen Bußgelder vor, und einige ermöglichen periodische Zwangsgelder, bis der Verstoß behoben ist.

• Hindernisse bei Genehmigungen: Genehmigungen für Neubauten und größere Renovierungen sind die Schnittstellen, an denen diese Anforderungen überprüft werden. Ein Plan, der die Vorgaben nicht erfüllt, kann die Genehmigung verzögern.

• Druck bei der Vermietung: Gewerbliche Mieter und Investoren mit ESG-Vorgaben fragen bei der Due-Diligence-Prüfung immer häufiger nach Einrichtungen für grüne Mobilität. Ein Gebäude, das hinter den nationalen Vorschriften zurückbleibt, lässt sich schwerer vermieten oder verkaufen.

2. Die Kosten der „billigen Lösung“ (Brandrisiken & Versicherungslücken)

Abb. 1. Die Falle der „billigen Lösung“: Sich auf Standardsteckdosen mit unüberwachten Kabeln und brennbarem Chaos zu verlassen, ist ein Rezept für Batteriebrände und Versicherungsstreitigkeiten.

Hier liegt die eigentliche Gefahr.

Die meisten Facility Manager werden sich die Verordnung ansehen und denken: „Super, ich rufe einfach einen Elektriker an, der ein paar Steckdosen installiert.“ Das ist die natürliche, kostengünstige Reaktion. Aber es ist auch die gefährlichste.

Ihre Versicherung deckt dies unter Umständen nicht ab.

Das offene, unüberwachte Laden von Lithium-Ionen-Batterien ist eine schnell wachsende Ursache für Gebäudebrände (hier erfahren Sie, wie diese Brände entstehen und sich ausbreiten). Versicherer achten immer genauer auf unkontrolliertes Laden in Gemeinschaftsbereichen, und Ladeverbote für E-Bikes auf Gebäudeebene nehmen zu.

Es passiert bereits jetzt. Als der Versicherer des Hotel Okura Amsterdam das Laden von E-Bike-Akkus im Gebäude wegen Brandgefahr untersagte, stand das Hotel vor der Wahl, E-Bikes entweder ganz zu verbieten oder den Versicherungsschutz zu riskieren. Es entschied sich für eine dritte Option: das Laden der Akkus in Schließfächer im Außenbereich für Gäste und Mitarbeiter zu verlegen.

Die Richtlinie selbst erkennt das Problem an. Erwägungsgrund 36 stellt fest, dass die Elektrifizierung von Gebäuden, einschließlich Batterien und Ladeinfrastruktur, deren Brandsicherheitsrisiken verändert und dass die Mitgliedstaaten dieses Problem angehen müssen. Artikel 14 weist die Europäische Kommission zudem an, Leitlinien für den Brandschutz in Parkgaragen zu veröffentlichen.

Wenn Sie offene Steckdosen installieren, um der Nachfrage gerecht zu werden, riskieren Sie möglicherweise Ihren Versicherungsschutz.

• Das Szenario: Der E-Bike-Akku eines Mieters gerät nachts beim Laden an einer von Ihnen bereitgestellten Standardsteckdose in einen „thermischen Runaway“ (thermisches Durchgehen)

• Das Ergebnis: Da der Ladevorgang unbeaufsichtigt war, ohne Belüftung und ohne Trennung von anderen Batterien stattfand, fechtet Ihr Versicherer den Schaden an, und Sie bleiben möglicherweise selbst auf den Kosten sitzen

3. Die Kosten für „Neubau“

Wenn Sie aus Gründen des Brandschutzes nicht sicher in Innenräumen laden können, denken Sie vielleicht, dass die einzige andere Option darin besteht, eine neue, eigene E-Bike-Ladestation außerhalb des Hauptgebäudes zu errichten.

• Die Rechnung: Sie zahlen nicht nur für die Ständer. Sie zahlen für Erdarbeiten, das Verlegen neuer Stromkabel, Betonfundamente und den Bau einer wetterfesten Konstruktion.

• Der Zeitplan: Dies zieht ein neues Baugenehmigungsverfahren nach sich, erfordert potenziell architektonische Prüfungen und führt zu monatelangen Bauverzögerungen.

• Die Realität: Bei vielen städtischen Immobilien fehlt schlichtweg die Grundstücksfläche. Und wenn Sie den Platz haben, schnellen die Kosten pro Stellplatz im Vergleich zur Nutzung Ihrer bestehenden Innenräume extrem in die Höhe.

Eine tragfähige Lösung: Sicherheit als Infrastruktur

Um dieser dreifachen Bedrohung zu entkommen, dürfen Sie das Laden von Fahrrädern nicht als einfache Aufrüstung der Haustechnik betrachten. Sie müssen es als kritische Infrastruktur behandeln.

Artikel 14 schreibt vor, wie viele Fahrradstellplätze bereitzustellen sind. Er schreibt nicht vor, wie die Fahrer ihre Akkus laden sollen. Dieser Teil liegt zwischen Ihnen, Ihrem Versicherer und Ihrem Budget. Jede Ladelösung, die Sie installieren, sollte drei Kriterien erfüllen:

• Dichte: Sie muss Lademöglichkeiten für einen wesentlichen Teil Ihrer neuen Fahrradstellplätze bieten, ohne die für die Fahrräder selbst benötigte Stellfläche zu beanspruchen

• Sicherheit: Sie darf sich nicht auf passive Luftkühlung verlassen. Sie benötigt eine aktive Luftabsaugung zur Entfernung gefährlicher Gase, eine integrierte Brandbekämpfung direkt an der Quelle und separate Fächer, damit ein defekter Akku nicht direkt neben den Akkus anderer Personen geladen wird

• Platz (Bereit für Nachrüstung): Sie muss in Ihre bestehende Innen- (oder Außen-)Fläche passen. Wenn eine Lösung Sie dazu zwingt, ein neues externes Gebäude zu errichten, wird die Rentabilität (ROI) durch die Baukosten zunichte gemacht.

Abb. 2. Laden ohne Baumaßnahmen: PowerShelter-Schließfächer lassen sich in bestehende Garagen nachrüsten. So entsteht eine Lademöglichkeit für E-Bikes direkt neben den nach Artikel 14 vorgeschriebenen Fahrradstellplätzen, ganz ohne teure Tiefbauarbeiten.

Das ist die Entwicklungsphilosophie hinter PowerShelter. Wir haben unsere modularen Schließfächer speziell entwickelt, um diese Gleichung zu lösen: Sie liefern die Ladeleistung für Dutzende von Fahrrädern auf der Stellfläche eines Verkaufsautomaten – ausgestattet mit den Sicherheitsmerkmalen, die Versicherer fordern.

Ist Ihr Immobilienportfolio bereit für 2027?

Warten Sie nicht auf das Bußgeld. Oder das Feuer.

Erfahren Sie, wie PowerShelter das Thema Ladesicherheit angeht.

Häufig gestellte Fragen

Schreibt die EPBD IV das Laden von E-Bikes vor?

Nein. Artikel 14 fordert Fahrradstellplätze sowie in den Parkbereichen von Neubauten und größeren Renovierungen eine Vorverkabelung und Schutzrohre, damit Ladepunkte für Elektrofahrzeuge, E-Bikes und andere leichte Elektrofahrzeuge später nachgerüstet werden können. Sie schreibt keine Ladestationen in Fahrradräumen vor.

Wann gilt die EPBD IV für bestehende Gebäude?

Bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Pkw-Stellplätzen müssen die Anforderungen an Fahrradstellplätze sowie ein Mindestmaß an E-Ladestationen oder Schutzrohren bis zum 1. Januar 2027 erfüllen. Für bestehende Wohngebäude gelten die Anforderungen nur, wenn das Gebäude einer größeren Renovierung unterzogen wird.

Wie viele Fahrradstellplätze schreibt die EPBD IV vor?

Neue und im größeren Stil renovierte Wohngebäude mit mehr als drei Pkw-Stellplätzen benötigen mindestens zwei Fahrradstellplätze pro Wohnung (oder so viele, wie angemessen sind, wenn dies bei einer Renovierung nicht machbar ist). Nichtwohngebäude benötigen Stellplätze für mindestens 15 % der durchschnittlichen oder 10 % der gesamten Nutzerkapazität, einschließlich Platz für größere Fahrräder. Die Mitgliedstaaten können diese Zahlen für Gebäude anpassen, die typischerweise nicht mit dem Fahrrad angefahren werden.

Befasst sich die EPBD IV mit dem Brandschutz?

Indirekt. Erwägungsgrund 36 besagt, dass die Elektrifizierung von Gebäuden, einschließlich Batterien und Ladeinfrastruktur, Brandsicherheitsrisiken verändert, die von den Mitgliedstaaten angegangen werden müssen. Zudem weist Artikel 14 die Europäische Kommission an, Leitlinien zum Brandschutz in Parkbereichen zu veröffentlichen.

Beeinflusst das Laden von E-Bikes im Fahrradraum die Gebäudeversicherung?

Das ist möglich. Versicherer betrachten das gemeinschaftliche Laden von Lithium-Ionen-Akkus als Brandrisiko, und unüberwachtes Laden an offenen Steckdosen kann die Schadensregulierung erschweren. Bevor Sie Steckdosen installieren, prüfen Sie Ihre Policenbedingungen und fragen Sie Ihren Versicherer, welche Anforderungen er an eine Ladeinstallation stellt.